Reportáže Marco Le Duca, Jean-Hans Lang, Barbara Jarmelska, Marek Rosnak a Emile Bandoni

Uverejnené ako súčasť Prehľad finančnej stability, november 2021.

Rozmach rezidenčných nehnuteľností zabezpečených úverom môže predstavovať značné riziko pre finančnú stabilitu. Rozmach a pády rezidenčných nehnuteľností (RRE) sa často spájali s hlbokou recesiou a finančnými krízami, najmä keď boom rezidenčných nehnuteľností bol spôsobený dlhom.^[1] Americká realitná bublina pred globálnou finančnou krízou (GFC) je možno najpozoruhodnejším nedávnym príkladom. V období konjunktúry môže spätná väzba vyšších cien a zvýšeného rastu úverov viesť k následnej korekcii nadhodnotených sadzieb RRE, čo ovplyvňuje ekonomiku a finančný systém viacerými kanálmi. Kolaps miery RRE môže ovplyvniť výdavky domácností prostredníctvom efektov bohatstva a/alebo dôvery. Vysoká zadlženosť domácností môže znížiť spotrebu a môže viesť k nesplácaniu úverov, ak sa dlh ukáže ako neudržateľný. Investície a firemné úvery môžu klesnúť, ak boom cien RRE pôjde ruka v ruke s boomom s dvojitou výstavbou. Napokon, prasknutie realitnej bubliny môže vážne ovplyvniť ponuku úverov a zosilniť defláciu, keďže hodnota dostupného kolaterálu klesá a straty oslabujú schopnosť bánk sprostredkovať.^[2]

Trhy RRE v eurozóne zaznamenali počas pandémie stabilnú expanziu, ale aký znepokojujúci je tento vývoj v porovnaní s minulosťou? Tento box porovnáva nedávny vývoj ľudských zdrojov na úrovni eurozóny s obdobím pred GFC a agreguje ukazovatele do rizikových hodnotení v troch dimenziách: (1) cenové tlaky, (2) dynamika úverov a (3) sila súvahy domácností.^[3] Analýza je doplnená o hodnotenie úverových kritérií.

Po prvé, dynamika cien domov a ich nadhodnotenie sú už na úrovniach podobných tým, ktoré boli pozorované na vrchole cyklu pred GFC v roku 2007. Priemerné hodnotenie rizika naprieč cenovými indexmi, ktoré zahŕňa štyri ukazovatele týkajúce sa skutočnej dynamiky cien RRE a odhadov nadhodnotenia, je blízko k úrovniam spred GFC 2007 a výrazne nad úrovňou z roku 2005 (pozri graf A, panel a). Nedávne zvýšenie priemerného rizikového ratingu odráža zmeny v odhadoch nadhodnotenia, ktoré sú v súčasnosti nad úrovňou zaznamenanou v roku 2007 pre celú eurozónu.

Po druhé, zraniteľné miesta vyplývajúce z vývoja hypotekárnych úverov sú v súčasnosti nižšie ako úrovne pred GFC, ale v jednotlivých krajinách narastajú pomaly a heterogénne. Priemerné hodnotenie rizika v rámci ukazovateľov úverovania, ktoré sumarizuje informácie z troch meraní dynamiky hypotekárnych úverov a spreadov hypotekárnych úverov, naznačuje nízke celkové riziko (pozri Tabuľkaa, panel). To je v ostrom kontraste s obdobím pred globálnou finančnou krízou v rokoch 2005 a 2007, keď bol rating rizika na vyšších úrovniach. Zatiaľ čo analýza agregovanej dynamiky úverov je z hľadiska finančnej stability upokojujúca, v mnohých krajinách eurozóny je ročný rast hypotekárnych úverov už nad 7 % a zrýchľuje sa.

Po tretie, zdá sa, že zraniteľnosť súvah domácností je nižšia ako v období pred globálnou finančnou krízou. Súhrnne, úrovne dlhu domácností a zaťaženie dlhovej služby v súčasnosti naznačujú podobné riziká ako v roku 2005 a nižšie priemerné riziká ako v roku 2007 (pozri TabuľkaNS, panel a). Okrem toho, hoci počas predglobálnej finančnej krízy mala štvrtina krajín signál vysokého rizika, žiadna krajina v súčasnosti nemá signál vyššieho rizika ako je priemer, čo je z hľadiska finančnej stability upokojujúce. Tento miernejší obraz však odráža aj nižšie náklady domácností na pôžičky, čo naznačuje riziká vyplývajúce z prísnejších podmienok financovania v budúcnosti.^[4]

Po štvrté, veľkosť rizika nových úverov na kúpu bývania sa podľa niektorých kritérií zdá byť na úrovniach podobných obdobiu pred globálnou finančnou krízou.^[5] Silný nárast sadzieb a poskytovania úverov je obzvlášť znepokojujúci, ak je spojený so zhoršujúcim sa profilom úverového rizika meraným napríklad pomerom úveru k hodnote (LTV) a pomerom úveru k príjmu (LTI).^[6] Podiel úverov na dlhodobých úveroch vyšší ako 90 % v novovytvorených úveroch sa zdá byť vyšší ako v období pred konjunktúrou GFC (viď. TabuľkaNS, panel b). Podiely úverov so sadzbami LTI nad 6, čo znamená, že domácnosti si požičiavajú viac ako šesťnásobok svojho ročného disponibilného príjmu, sú v súčasnosti približne na rovnakej úrovni ako v roku 2007. Keďže však nižšie náklady na úvery znamenajú vyššiu dostupnosť bývania, je pre nový špecifický nárok. úvery, ktorých zaťaženie dlhovej služby môže byť v súčasnosti nižšie ako pred GFC.

Celkovo sa zdá, že zraniteľné miesta na trhoch RRE v eurozóne sú miernejšie ako počas obdobia pred GFC, ale nahromadenie zraniteľných miest v strednodobom horizonte si vyžaduje dôkladné monitorovanie a možno aj politické zváženie. Celkovo sú hypotekárne úvery menej bohaté a súvahy domácností sa v súčasnosti zdajú byť odolnejšie ako v období pred GFC. Navyše, napriek pandémii je bankový systém eurozóny v porovnaní s obdobím pred GFC odolnejší, čo odráža zlepšenú kvalitu dohľadu, silnejšie kapitálové pozície a v niektorých krajinách aj opatrenia, ktoré už riešia riziká spojené s nehnuteľnosťami. Pokračujúce hromadenie slabých miest na trhoch s rezidenčnými nehnuteľnosťami si však vyžaduje dôkladné monitorovanie a potenciálne makroprudenciálne opatrenia.